销售受阻转型挑战先行先试
距离2017年3月北京出台史上最严商住房政策，已过去将近六年时间。时至今日，北京商住市场仍处于销售低迷状态。据北京住宅房地产商会统计显示，包含商住的商办项目长期占用的沉淀资金近8000亿元。
所谓商住房或商住类项目，是将商业、公建用地建设为居住属性的产品。六年前，北京市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（下称“新政”）发布，对商办类项目的开发、销售予以限购、限贷、限售，核心条件包括：
(相关资料图)
开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米（套内面积）； 个人购买必须满足两个条件，即名下在京无住房和商办类房产记录，在京已连续五年缴纳社会保险或个人所得税； 对个人购买商办新房和二手房，暂停按揭贷款。
上述政策影响下，商住房市场热度迅速降至冰点。中原地产研究中心统计，在售价方面，商办项目的平均售价从“3.26”新政前的44390元/平方米降为约18000元/平方米。但降价难以换量——新政前一年间商住房的成交量为67013套，新政后一年间的成交量只有3589套，跌幅达94.6%。据了解，2020年至2022年多个新建商住房项目处于零去化状态。
日前，融创、金茂、旭辉、融创等20余家房企代表参与“商办类项目保交楼、保民生，化解金融风险”研讨会，探讨商住项目如何盘活存量。
“商办类项目保交楼、保民生，化解金融风险”研讨会
一夜之间客户消失是众多拥有商住项目的开发商在新政后面临的普遍困境。
当代置业营销中心总经理朱锦绣回忆称，2017年3月25日，当代置业顺义一商住房项目开放，现场有1000组自然到访客户，第二天政策出台后，绝大部分客户没了购房资格。
“2017年初，一个月的单盘销售能到20亿，但在新政出台后的特殊节点，未来顾全大局，我们全部给客户退掉了。” 融创西长安壹号项目总经理张皓称。
据旭辉北京公司总经理张志军透露，旭辉此前在房山、大兴、顺义等地拿的商办项目呈现出三种状态。一部分全部顺利交付，一部分旭辉自持改成了长租公寓。但还有地块空置多年尚未开发，还在找解决办法。“从2015年拿地到现在持有8年，财务费用花掉大几个亿。”
不仅仅是旭辉、融创、当代置业，据36氪获得的《北京开发商商住存量表》显示，截至目前，北京市至少有110家开发商拥有商住类项目，存量总计约为1865万平方米，其中未入市项目约为1632万平方米。
按照商住项目存量土地储备规模计算，北京前五大开发商是绿地、万科、建工、首创、保利。按单个商办项目体量看，北京前五大存量未入市商办项目分别是：北京建工通州区永顺镇地块、保利未来大都汇、北京控股怀柔区雁栖镇雁栖岛地块、京投发展通州区张家湾车辆段地块、北京建工璟玥林汐，体量均在30万平方米以上。
实际上，也有房企启动停滞许久的商办类项目进行开发和销售，但又面临户型的限制以及客源难寻等问题。
“购买资格和贷款审批限制导致了一些有意向的个体户受限于资金无法购买。”有参会开发商代表表示，大多数商住项目位于非核心区的远郊区县，区位和市场条件难以保障经营，并且政策规定单套分割面积不能低于500平，匹配客户很难。
“面粉比面包贵。前期拿地成本较高、建设及运营管理资金沉淀周期长、商办限购后去化慢，共同造成入市项目价格倒挂严重，明显低于商品房。”张皓分析指出。
金地商置副总李瑞杭称，新政要求套内面积500平方米下，建筑面积将达700平方米到800平方米。以五环内的项目为例，单套售价约三千万左右。
限购限贷约束下，北京二手商住房也需要以公司名义或纳税、社保缴足5年的个人全款购买。无法贷款、信心不足基本上冻结了北京二手商住房的流通。以中弘北京像素为例，中原地产统计显示，2016年，该小区量价达市场峰值，2017年新政出台后成交量呈断崖式下降，2018年至今，参考均价保持在3万元/平方米左右低位徘徊。
销售受阻，开发商持有的商住项目如何去化？业内大多数的尝试方向是长租公寓及保障房。
也有开发商认为，对于北京大多数存量商住项目来说，并不适合转做长租公寓。万科方面透露，北京目前有商改住的政策支持，北京万科也进行了先行先试，但租赁住房的相关政策还需要进一步完善，一是租赁补贴政策无法缓解企业资金压力，二是商改租的市场模式只支持存量办公房，尚未竣工的项目并不能享受。
张皓介绍，融创此前试图以产业孵化基地、政府保障房回购、长租公寓、外资收购做康养运营以及发行REITs等多元化方式测算论证，找寻盘活存量的途径，都“算不过帐”。
泰禾集团北京区域负责人范伟也表示，“当前商住存量项目拿地大都在2017年之前，每年资金成本、罚息、运营成本、管理成本即便能够改做长租公寓，也无法使得项目有充足流动性。”
澎湃研究所研究员赵忞研究指出，从一线城市实践来看，“商改租”受到市场的青睐有限。只有少量闲置商业楼、或者去化不畅的公寓才会选择出租，这在一定程度上抑制了开发商或租赁运营企业推动的积极性。
一线城市普遍对商住房采取严格限制，均明确商办项目不得住宅化。广州、深圳、上海等地对相关政策都进行过细微调整，多集中在”商改租“的先行先试上。
在广州，2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业，沿用限购、限贷前规定，允许个人按揭购买，同时存量空置的商服类物业可转为租赁住房；
在上海，宝山区发布的《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案》，有条件地批准三个项目转型为租赁住房；
在深圳，官方允许在一定条件下将既有的闲置商业办公用房改建租赁住房。
商住房市场如何解困？会上有开发商代表呼吁拟依据市场上商住存量项目取得拿地、规划审批、开工建设的时间划线，采取“老项目老政策，新项目新政策”，作为区分式辅助城市新经济发展时代的阶段性产品，回归市场供需关系的自然盘活去化。
汇力基金董事长、原中房集团董事长孟晓苏认为，启动商住项目问题首先要解开楼市枷锁，取消“商改住”的限制。他表示：“商住已经空了不少，存量都在，压住的是银行资金，而且商住一旦要能够销售的话，还有可能降低北京的平均房价。”
36氪作者 | 王露
关键词： 旭辉地产
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