文/北京进深 林振兴
最近海淀楼市的热度，全被一个叫瑜海澐颂的新盘抢走了。
(相关资料图)
说到底，能让见惯世面的海淀老业主都实名“慕了”的，正是它那堪称“奢侈”的阳台设计。
想想看，在海淀这片寸土寸金的地方，新房供应向来稀缺，过去的产品也多因规划限制，在阳台上难有作为。
像此前，海开在永丰南的颐海澐颂，就曾因传出有阳台规划，而遭周边二手房业主“强烈反对”，生怕影响自家房价。
这背后的辛酸，恰恰折射出海淀老业主对真·阳台的矛盾心理。
所以，当瑜海澐颂带着TOP级“颂系”标准亮相时，直接让老业主们破防了。
项目不仅配置了南向约50公分的景观花池（一步阳台），北向还赠送设备平台。
瑜海澐颂单价预计在，11-12万/㎡左右。
比功德寺那对10万+“疯抢盘”再抬一档；但产品，已经不在一个世代。
这一刀，砍在功德寺老业主心口上。
01
瑜海澐颂规划30栋4-10层洋房，户型涵盖98㎡/116㎡三居两卫，138㎡四居两卫，159㎡/179㎡四居。
其中，北区0017地块：17栋洋房，面积段116/138/159/179㎡。
南区0024地块：13栋洋房，面积段98/116/138/159㎡。
这个面积段，难怪功德寺双子的业主炸锅了。
和樾望雲：98/108/139/178㎡；和樾玉鳴139/178/216/267㎡。
除了和樾玉鳴有2栋200㎡+的大平层，其余户型面积段高度重合。
而海开瑜海澐颂项目，据悉将拿出TOP级“颂系”规格打造。
它配置了超级界面、豪标会所，架空层在海淀新盘中更是一骑绝尘。
最重要的是，海开在偷面积上突破了上地新尺度。
和樾望雲139㎡，在赠送上，只有南向2个飘窗。
瑜海澐颂138㎡，南向卧室赠送飘窗+50cm一步阳台+北侧赠送设备平台。
难怪功德寺双子的业主们坐不住，开始集体投诉。
直指海开上地新盘使用“黑科技”等手段，设计标准显著高于区域常规住宅标准以及周边存量二手商品房和去年刚开盘新房，要求规自部门予以审查。
在海淀做“好房子”，是一件有风险的事。
一方面，海淀区作为北京科技创新核心区，拥有极强的产业基础和人口吸引力，住房需求旺盛，地段价值毋庸置疑。
另一方面，海淀新房市场长期处于产品力洼地。客观来看，瑜海澐颂的规划配置，甚至是跟不上北京其他区楼盘产品力的。
但在海淀，起码对功德寺双盘而言，无疑是降维打击。
规划审批可以依据条文做到“技术合规”，但一个项目能否真正融入区域、实现价值平衡，是一道更为复杂的考题。
02
98㎡三居两卫，房源不多，仅南地块的最北侧一排。
同等面积下，周边新房仅能做到两面宽，海开却做到了三面宽朝南，客厅面宽3.6米。
南向赠送通面宽飘窗，北侧设备平台+挑空+抗风压隔板。
因为保密单位+学校的不可抗因素，导致北面要加格栅，防对视。
但，估计能用的只有设备平台。
它是唯一没有一步阳台的户型，但配有独立家政间。
Bug是，入户门正对北向卧室，缺乏隐私性；
而且，主卧卫生间是暗卫。
116㎡三居两卫，主力户型：
入户子母门，独立储藏间和家政间，餐边柜，收纳是完全够用了；
南北通透，格局方正，u型明厨+双明卫；
家政间和卫生间在一起的设计，很实用，洗澡换下的脏衣服直接扔进洗衣机。
赠送方面，南向双卧飘窗+一步阳台+设备平台。
138㎡四居两卫：
经典四叶草，南向卧室赠送飘窗+50cm户型一步阳台+北侧赠送设备平台。
159㎡/179㎡四居三卫：
小区楼王位置，独立玄关，独立电梯厅，电梯厅带窗户；
面宽条件绝绝子，客厅面宽为5.2/6.2米。
其中，159㎡虽然客厅尺度很大，但是却挤压了卧室的面积。主卧面宽跟138㎡一样，北向甚至有卧室面宽还不如138㎡。
都做成了南向双套房，主卫双台盆。不过，次卧卫生间是暗卫。
赠送方面，南向卧室赠送飘窗+一步阳台+北侧赠送设备平台。
Bug就是，厨房面积都不是太大。
海淀瑜海澐颂所在地块于去年12月23日完成出让，由海开控股以84.56亿元总价竞得，溢价率0.4%。
其中住宅部分成交价约64.77亿元，折合楼面价约6.96万元/㎡。
注册资本5000万元，由海开控股独资，项目公司法定代表人、董事、经理由叶星一人担任，项目营销负责人为李昕。
叶星同时也是颐海澐颂的项目总，设计此前曾担任融创香山壹號院设计总监、北京融创学府壹号院项目总经理。
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